Sau 20 năm tối ưu hóa quy trình và chi phí xây dựng khách sạn 5 tầng, ROMO CONS đã phát triển 3 gói dịch vụ phù hợp với mọi ngân sách và yêu cầu khách hàng. Mỗi gói đều đảm bảo chất lượng nhưng có mức độ hoàn thiện khác nhau
Xây dựng khách sạn 5 tầng đang trở thành xu hướng đầu tư hot nhất trong ngành du lịch Việt Nam. Với quy mô vừa phải, dễ quản lý nhưng vẫn đảm bảo lợi nhuận, mô hình này thu hút nhiều nhà đầu tư lần đầu. Tuy nhiên, 65% dự án thất bại do ước tính sai chi phí từ giai đoạn đầu. Sau 20 năm kinh nghiệm với 300+ dự án, tôi sẽ chia sẻ bảng chi phí chuẩn xác nhất cho năm 2025.
Tại sao khách sạn 5 tầng lại được ưa chuộng?
Khách sạn 5 tầng là “sweet spot” của ngành hospitality – đủ lớn để tối ưu hóa chi phí vận hành nhưng không quá phức tạp về quản lý. Câu hỏi tôi thường hỏi khách hàng: “Bạn muốn an toàn với 40-60 phòng hay mạo hiểm với 100+ phòng?”
Phân tích từ 150+ dự án cho thấy khách sạn 5 tầng có những ưu điểm vượt trội:
- Quy mô tối ưu: 40-60 phòng đủ để đàm phán tốt với OTA và supplier
- Vốn đầu tư hợp lý: 25-45 tỷ VND thay vì 80-150 tỷ của khách sạn lớn
- Dễ quản lý: 1 manager có thể handle toàn bộ operation
- Linh hoạt địa điểm: Phù hợp với các lô đất 15x20m đến 25x30m
- ROI hấp dẫn: 18-25%/năm trong điều kiện thị trường bình thường
| Tiêu chí | Khách sạn 3 tầng | Khách sạn 5 tầng | Khách sạn 7+ tầng |
|---|---|---|---|
| Số phòng trung bình | 20-30 phòng | 40-60 phòng | 80-120 phòng |
| Chi phí xây dựng | 15-25 tỷ VND | 30-50 tỷ VND | 80-150 tỷ VND |
| Thời gian hoàn vốn | 4-6 năm | 4-5 năm | 5-7 năm |
| Độ phức tạp quản lý | Đơn giản | Vừa phải | Phức tạp |
| Yêu cầu thang máy | Không bắt buộc | 1 thang máy | 2+ thang máy |
Phân tích chi phí xây dựng chi tiết theo từng hạng mục
Cấu trúc chi phí chuẩn cho khách sạn 5 tầng
Dựa trên phân tích 200+ dự án hoàn thành trong 3 năm qua, chi phí xây dựng khách sạn 5 tầng dao động từ 14-22 triệu VND/m² sàn xây dựng, tùy thuộc vào tiêu chuẩn và vị trí.
| Hạng mục | Chi phí/m² (triệu VND) | % Tổng chi phí | Ghi chú quan trọng |
|---|---|---|---|
| Xây dựng thô | 6-8 | 35-40% | Bao gồm móng, kết cấu, tường xây |
| Hệ thống M&E | 4-6 | 25-30% | Điện, nước, HVAC, thang máy |
| Hoàn thiện kiến trúc | 3-4 | 15-20% | Ốp lát, sơn, cửa, trần |
| Nội thất cơ bản | 2-3 | 12-18% | Giường, tủ, bàn ghế cơ bản |
| Chi phí phụ trợ | 1-2 | 8-12% | Thiết kế, giám sát, phát sinh |
Chi phí theo diện tích và số phòng cụ thể
Để dễ hình dung, đây là bảng ước tính chi phí theo các quy mô phổ biến:
| Quy mô | Diện tích XD | Tiêu chuẩn 2-3 sao | Tiêu chuẩn 3-4 sao | Tiêu chuẩn cao cấp |
|---|---|---|---|---|
| 35-40 phòng | 1.800-2.200m² | 28-35 tỷ VND | 35-45 tỷ VND | 45-60 tỷ VND |
| 45-50 phòng | 2.200-2.800m² | 35-42 tỷ VND | 42-55 tỷ VND | 55-75 tỷ VND |
| 55-60 phòng | 2.800-3.500m² | 42-52 tỷ VND | 52-70 tỷ VND | 70-95 tỷ VND |
Các yếu tố ảnh hưởng mạnh đến chi phí
Vị trí và điều kiện địa chất
Nhiều người chỉ tính đến giá đất mà quên mất chi phí xây dựng có thể chênh lệch 30-50% tùy vị trí. Ví dụ:
- Nội thành Hà Nội/HCM: +25-35% chi phí do logistics phức tạp
- Khu du lịch biển: +15-25% do môi trường ăn mòn cao
- Vùng núi cao: +20-30% do vận chuyển vật liệu khó khăn
- Đất yếu: +10-20% do cần gia cố móng đặc biệt
Tiêu chuẩn thiết kế và trang bị
Sự khác biệt giữa các tiêu chuẩn không chỉ ở chất lượng mà còn ở chi phí vận hành lâu dài:
Khách sạn tiêu chuẩn kinh tế:
- Phòng 20-25m², nội thất cơ bản
- 1 điều hòa split/phòng, nước nóng bình thường
- Lobby đơn giản, không spa/gym
- Vật liệu hoàn thiện grade C
Khách sạn tiêu chuẩn cao:
- Phòng 28-35m², nội thất đầy đủ tiện nghi
- Hệ thống VRF, nước nóng trung tâm
- Lobby sang trọng, có gym/spa nhỏ
- Vật liệu hoàn thiện grade A/B
Phân tích chi phí theo giai đoạn thi công
Giai đoạn chuẩn bị và móng (20-25% tổng chi phí)
Nhiều người underestimate giai đoạn này, nhưng foundation quyết định toàn bộ chất lượng công trình:
- San lấp mặt bằng: 200-500 triệu tùy địa hình
- Hệ thống thoát nước: 300-600 triệu
- Móng và basement: 4-7 tỷ VND
- Tường chắn và gia cố: 1-3 tỷ VND nếu cần
Giai đoạn xây thô và kết cấu (35-40% tổng chi phí)
Đây là phase tốn kém nhất nhưng cũng quan trọng nhất:
| Hạng mục | Chi phí ước tính | Thời gian | Yếu tố ảnh hưởng |
|---|---|---|---|
| Kết cấu bê tông cốt thép | 8-12 tỷ VND | 6-8 tháng | Thiết kế, cường độ bê tông |
| Tường xây và vách ngăn | 2-4 tỷ VND | 2-3 tháng | Loại gạch, độ dày tường |
| Hệ thống PCCC thô | 1-2 tỷ VND | 1-2 tháng | Yêu cầu của PCCC địa phương |
| Mái và chống thấm | 800M-1.5 tỷ VND | 1 tháng | Loại mái, vật liệu chống thấm |
Giai đoạn lắp đặt M&E (25-30% tổng chi phí)
Phase này quyết định comfort và chi phí vận hành sau này:
Hệ thống điện (30% chi phí M&E):
- Tổng đài điện và UPS: 800M-1.2 tỷ
- Dây điện và thiết bị: 2-3.5 tỷ
- Chiếu sáng LED: 1-2 tỷ
- Hệ thống smart control: 500M-1 tỷ
Hệ thống nước (25% chi phí M&E):
- Đường ống và phụ kiện: 1.5-2.5 tỷ
- Bơm và bể chứa: 800M-1.5 tỷ
- Hệ thống nước nóng: 1.2-2 tỷ
- Xử lý nước thải: 600M-1.2 tỷ
Hệ thống HVAC (35% chi phí M&E):
- Chiller hoặc VRF system: 3-5 tỷ
- Đường ống và cách nhiệt: 1.5-2.5 tỷ
- FCU và diffuser: 1-2 tỷ
- BMS và controls: 800M-1.5 tỷ
Thang máy (10% chi phí M&E):
- Thang máy 8 người: 800M-1.2 tỷ
- Lắp đặt và vận hành thử: 200-400M
Chi phí hoàn thiện và nội thất
Hoàn thiện kiến trúc nội ngoại thất
Giai đoạn này tạo nên “gương mặt” của khách sạn:
| Hạng mục | Kinh tế | Trung cấp | Cao cấp |
|---|---|---|---|
| Ốp lát sàn lobby | Granite 60×60 | Marble tự nhiên | Marble nhập khẩu |
| Ốp tường ngoại thất | Sơn texture | Gạch ốp 30×60 | Stone cladding |
| Sàn phòng nghỉ | Vinyl cao cấp | Laminate 8mm | Gỗ thật 15mm |
| Phòng tắm | Gạch 30×30 | Gạch 30×60 | Marble + kính |
Nội thất và trang thiết bị
Nội thất chiếm 15-25% tổng chi phí nhưng tác động trực tiếp đến guest experience:
Nội thất phòng nghỉ (60% budget nội thất):
- Giường và nệm: 15-35 triệu/phòng
- Tủ quần áo và kệ TV: 10-25 triệu/phòng
- Bàn làm việc và ghế: 5-15 triệu/phòng
- Rèm cửa và thảm: 3-8 triệu/phòng
- Thiết bị điện tử: 8-20 triệu/phòng
Nội thất khu vực chung (40% budget nội thất):
- Lobby furniture: 300-800M
- Restaurant setup: 200-600M
- Gym equipment: 150-400M
- Office furniture: 100-300M
Chi phí ẩn và các khoản phát sinh
5 khoản chi phí thường bị quên
Từ kinh nghiệm thực tế, 90% chủ đầu tư đều surprise với những chi phí này:
- Phí kết nối hạ tầng (500M-2 tỷ): Điện 3 pha, nước sạch, internet fiber, gas
- Chi phí pháp lý (200-800M): Giấy phép xây dựng, PCCC, môi trường, kinh doanh
- Thiết kế chuyên sâu (3-5% tổng chi phí): Kiến trúc, kết cấu, M&E, nội thất
- Giám sát thi công (1-2% tổng chi phí): Independent supervision để đảm bảo chất lượng
- Pre-opening expenses (300-800M): Marketing, training, inventory, soft opening
Dự phòng cho các tình huống bất khả kháng
Luôn dành 12-18% ngân sách cho contingency fund:
- Biến động giá vật liệu: Thép, xi măng tăng 15-25% mỗi năm
- Thay đổi quy định: PCCC, môi trường cập nhật liên tục
- Phát sinh địa chất: Gặp nước ngầm, đất yếu không lường trước
- Force majeure: Dịch bệnh, thời tiết cực đoan
- Owner changes: Thay đổi ý tưởng giữa chừng (rất phổ biến)
Xây dựng khách sạn 5 tầng với ngân sách 30-70 tỷ VND không phải là con số nhỏ. Success phụ thuộc 70% vào planning giai đoạn đầu và 30% vào execution quality.
Gói dịch vụ thi công khách sạn 5 tầng của ROMO CONS
Sau 20 năm tối ưu hóa quy trình và chi phí, ROMO CONS đã phát triển 3 gói dịch vụ phù hợp với mọi ngân sách và yêu cầu khách hàng. Mỗi gói đều đảm bảo chất lượng nhưng có mức độ hoàn thiện khác nhau.
Lưu ý: Giá gói dịch vụ sẽ có thể thay đổi phụ thuộc thị trường
Gói SMART – Kinh tế thông minh (14-16 triệu/m²)
Dành cho nhà đầu tư lần đầu hoặc có ngân sách hạn chế nhưng vẫn muốn chất lượng tốt:
| Hạng mục | Thông số kỹ thuật | Chi phí/m² | Ưu điểm |
|---|---|---|---|
| Kết cấu | Bê tông B20, thép CB300V | 5.5 triệu | An toàn, đủ tiêu chuẩn |
| M&E | Split AC, điện cơ bản | 3.8 triệu | Dễ bảo trì, phụ tùng sẵn |
| Hoàn thiện | Gạch ceramic, sơn Dulux | 2.7 triệu | Bền đẹp, giá hợp lý |
| Nội thất | Standard furniture, locally made | 2 triệu | Chức năng đầy đủ |
Bao gồm trong gói SMART:
- Thiết kế kiến trúc và kết cấu cơ bản
- Xây dựng hoàn chỉnh theo tiêu chuẩn 2-3 sao
- Hệ thống điện nước đầy đủ, an toàn
- Nội thất cơ bản 40-45 phòng
- Bảo hành 18 tháng
- Timeline: 16-18 tháng
Tổng chi phí dự kiến: 35-45 tỷ VND cho khách sạn 45-50 phòng
Gói PREMIUM – Cân bằng hoàn hảo (17-20 triệu/m²)
Lựa chọn phổ biến nhất, cân bằng tối ưu giữa chất lượng và chi phí:
| Hạng mục | Thông số kỹ thuật | Chi phí/m² | Giá trị gia tăng |
|---|---|---|---|
| Kết cấu | Bê tông B25, thép CB400V | 6.2 triệu | Độ bền cao hơn 25% |
| M&E | VRF system, BMS cơ bản | 5.5 triệu | Tiết kiệm 30% điện năng |
| Hoàn thiện | Granite, gỗ veneer, sơn cao cấp | 4.8 triệu | Thẩm mỹ cao, dễ vệ sinh |
| Nội thất | Mix custom và branded items | 3.5 triệu | Unique identity, bền bỉ |
Bao gồm trong gói PREMIUM:
- Thiết kế architectural độc đáo, có nhận diện
- Xây dựng tiêu chuẩn 3-4 sao quốc tế
- Hệ thống M&E thông minh, tiết kiệm năng lượng
- Nội thất mix custom cho lobby và phòng mẫu
- Gym/spa cơ bản, conference room
- Bảo hành 24 tháng, support 24/7
- Timeline: 18-22 tháng
Tổng chi phí dự kiến: 50-70 tỷ VND cho khách sạn 45-50 phòng
Gói LUXURY – Đẳng cấp khác biệt (22-28 triệu/m²)
Cho khách hàng muốn tạo ra landmark và cạnh tranh với khách sạn 4-5 sao:
| Hạng mục | Thông số kỹ thuật | Chi phí/m² | Đẳng cấp luxury |
|---|---|---|---|
| Kết cấu | Bê tông B30, thiết kế đặc biệt | 8 triệu | Kiến trúc ấn tượng, độc đáo |
| M&E | Central chiller, full BMS | 8.5 triệu | Comfort tối đa, vận hành tự động |
| Hoàn thiện | Marble nhập khẩu, custom millwork | 7.5 triệu | Sang trọng, đẳng cấp 5 sao |
| Nội thất | Designer furniture, artwork | 6 triệu | Unique, Instagram-worthy |
Bao gồm trong gói LUXURY:
- Thiết kế bởi architect quốc tế danh tiếng
- Thi công theo tiêu chuẩn 5 sao quốc tế
- Smart building với IoT integration
- 100% nội thất custom, artwork độc quyền
- Full amenities: spa, pool, premium F&B
- Bảo hành 36 tháng, lifetime support
- Timeline: 24-30 tháng
Tổng chi phí dự kiến: 80-120 tỷ VND cho khách sạn 45-50 phòng
Phương thức thanh toán linh hoạt
Option 1: Milestone payment (Phổ biến nhất)
| Giai đoạn | % Thanh toán | Thời điểm | Điều kiện |
|---|---|---|---|
| Ký hợp đồng | 10% | Ngay khi ký | Hoàn tất pháp lý |
| Hoàn thành móng | 15% | Tháng 2-3 | Test chất lượng bê tông |
| Hoàn thành thô 50% | 25% | Tháng 8-10 | Kết cấu đạt tiêu chuẩn |
| Hoàn thành thô 100% | 25% | Tháng 12-14 | Nghiệm thu kết cấu |
| Hoàn thành M&E | 15% | Tháng 16-18 | Test toàn bộ hệ thống |
| Bàn giao | 8% | Tháng 18-20 | Nghiệm thu hoàn chỉnh |
| Sau bảo hành | 2% | Sau 24 tháng | Kết thúc warranty |
Option 2: Extended payment (Giảm áp lực cash flow)
Phù hợp cho khách hàng cần thời gian huy động vốn:
- Giai đoạn 1: 35% trong 12 tháng đầu thi công
- Giai đoạn 2: 40% từ tháng 13-24
- Giai đoạn 3: 15% sau khi hoàn thành
- Giai đoạn 4: 10% trả góp trong 18 tháng với lãi suất 8%/năm
Phương án này tăng 4-6% tổng chi phí nhưng cải thiện đáng kể dòng tiền.
Option 3: Partnership model (Chia sẻ rủi ro-lợi ích)
ROMO CONS tham gia đầu tư 25-40% dự án, nhận lại:
- 25-35% cổ phần công ty vận hành
- Hoặc 15-25% doanh thu trong 5-7 năm đầu
- Hoặc fixed return 20-30 triệu/tháng trong 8-10 năm
Model này phù hợp với location tốt nhưng chủ đầu tư hạn chế vốn.
Giá trị gia tăng độc quyền từ ROMO CONS
Technology package miễn phí
Với mọi dự án từ 35 tỷ VND trở lên, khách hàng nhận thêm:
- Hotel management system: PMS tích hợp booking engines (trị giá 300M)
- Smart room controls: Mobile app cho guest experience (trị giá 200M)
- Energy monitoring: Dashboard theo dõi tiêu thụ real-time (trị giá 150M)
- Security system: CCTV và access control toàn diện (trị giá 250M)
Business support services
Không chỉ xây xong bỏ đi, ROMO CONS cam kết:
- Pre-opening support: 60 ngày training và setup operation
- Marketing launch: Digital marketing campaign 6 tháng đầu
- OTA partnerships: Connect với Booking, Agoda, Expedia
- Financial modeling: Business plan chi tiết với ROI projection
- Legal compliance: Hỗ trợ hoàn tất tất cả licensing
Warranty và after-sales vượt chuẩn
| Hạng mục | Thời gian bảo hành | Phạm vi | Response time |
|---|---|---|---|
| Kết cấu chính | 36 tháng | 100% chi phí sửa chữa | 24 giờ |
| Hệ thống M&E | 24 tháng | Parts & labor | 4 giờ |
| Hoàn thiện | 18 tháng | Material defects | 24 giờ |
| Nội thất | 12 tháng | Manufacturing defects | 48 giờ |
Case studies thực tế
Dự án A – Khách sạn 48 phòng tại Hội An (Gói PREMIUM)
- Tổng chi phí: 58 tỷ VND (19.2 triệu/m²)
- Timeline: 20 tháng (đúng cam kết)
- Performance sau 12 tháng: ADR 2.8 triệu, occupancy 84%
- ROI year 1: 22.4%
- Đặc biệt: Ranked #3 trên TripAdvisor trong phân khúc
Dự án B – Khách sạn 52 phòng tại Đà Nẵng (Gói SMART)
- Tổng chi phí: 42 tỷ VND (15.8 triệu/m²)
- Timeline: 17 tháng
- Performance sau 18 tháng: ADR 2.2 triệu, occupancy 78%
- ROI year 2: 19.1%
- Đặc biệt: Chi phí vận hành chỉ 32% doanh thu
ROMO CONS – Chuyên gia thi công khách sạn với 20 năm kinh nghiệm
Với hơn 300 dự án khách sạn đã hoàn thành, ROMO CONS hiểu sâu sắc những thách thức trong việc xây dựng khách sạn 5 tầng. Chúng tôi không chỉ là nhà thầu mà còn là đối tác tư vấn giúp tối ưu hóa chi phí và chất lượng.
Tại sao chọn ROMO CONS cho dự án khách sạn 5 tầng?
- Kinh nghiệm đã được chứng minh: CEO Trần Hải Sơn với 20 năm thực chiến, 95% dự án hoàn thành đúng hạn và ngân sách
- Chuyên môn hospitality: Đội ngũ 150+ kỹ sư và thợ chuyên về khách sạn, hiểu rõ đặc thù ngành
- Quản lý chi phí chặt chẽ: Hệ thống tracking chi phí real-time, báo cáo tuần
- Chất lượng đảm bảo: Quy trình QC 5 cấp, warranty 24 tháng toàn bộ hạng mục
- Tiến độ cam kết: Contract với penalty clause nếu delay không có lý do chính đáng
Dịch vụ trọn gói khách sạn 5 tầng:
- Tư vấn thiết kế tối ưu công năng và chi phí
- Xây dựng từ móng đến hoàn thiện với quality premium
- Lắp đặt M&E theo tiêu chuẩn quốc tế
- Procurement và setup nội thất chuyên nghiệp
- Hỗ trợ licensing và legal compliance
- Training vận hành và bàn giao chi tiết
Cam kết với khách hàng:
- Báo giá minh bạch 100%, không phát sinh ngoài ý muốn
- Timeline cụ thể với milestone payment hợp lý
- Material sourcing trực tiếp, đảm bảo chất lượng và giá tốt
- After-sales service 24/7 trong 2 năm đầu
- Tư vấn financing và payment plan linh hoạt
Liên hệ ROMO CONS để được tư vấn chi tiết:
- Trụ sở Hà Nội: Tầng 5, số 561 Vũ Tông Phan, Thanh Xuân, Hà Nội
- Chi nhánh TP. HCM: 985 phía sau Nguyễn Trãi, Phường Chợ Lớn, TP. HCM
- Hotline 24/7: 098 374 94 86
